ลงทุน 2 ล้านกับบ้านพักขนาดเล็กในนครนายก จะคืนทุนเมื่อไหร่

ถ้าคุณมีเงินสัก 2 ล้านบาท แล้วกำลังมองหาลู่ทางลงทุนที่จับต้องได้และมีโอกาสสร้างรายได้ต่อเนื่อง “บ้านพักขนาดเล็กในนครนายก” อาจเป็นคำตอบที่น่าสนใจไม่น้อยเลยค่ะ ด้วยเสน่ห์ของนครนายกที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯ เดินทางสะดวก แถมยังมีธรรมชาติครบ ทั้งภูเขา น้ำตก คาเฟ่ และกิจกรรมแนวแอดเวนเจอร์ ทำให้ที่นี่กลายเป็นจุดหมายของคนอยากพักผ่อนสั้น ๆ แบบไม่ต้องขับรถไกล แต่คำถามสำคัญที่หลายคนสงสัยก็คือ… “ถ้าลงทุนสร้างบ้านพักด้วยงบ 2 ล้าน จะคืนทุนได้เมื่อไหร่?” บทความนี้จะพาไปเจาะลึกต้นทุนจริง รายได้ที่เป็นไปได้ และวิธีคำนวณจุดคุ้มทุนแบบเข้าใจง่าย ใครกำลังคิดจะเริ่มลงทุนสายบ้านพักห้ามพลาดเลยนะคะ

บ้านพักขนาดเล็ก 2 ล้าน…ได้อะไรบ้าง?

หลายคนอาจคิดว่าเงิน 2 ล้านบาทจะไปพออะไรกับการสร้างบ้านพักหลังหนึ่ง? แต่ความจริงแล้ว ในจังหวัดที่ต้นทุนค่าที่ดินยังไม่แรงอย่าง นครนายก เงินจำนวนนี้สามารถเปลี่ยนเป็นบ้านพักขนาดกะทัดรัด พร้อมปล่อยเช่าได้แบบจริงจังเลยทีเดียวค่ะ

พื้นที่ใช้สอยและขนาดที่ดิน

ในงบประมาณราว ๆ 2 ล้านบาท เราสามารถสร้างบ้านพักขนาดเล็กบนที่ดินประมาณ 50 ตารางวา ได้แบบไม่ต้องฝันลม ๆ แล้ง ๆ โดยบ้านจะมีพื้นที่ใช้สอยราว 40 – 60 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าเพียงพอสำหรับการพักผ่อนระยะสั้นถึงกลาง เหมาะกับกลุ่มลูกค้าที่มาเที่ยว 2-4 คนแบบครอบครัวหรือเพื่อนฝูง

ฟังก์ชันพื้นฐานที่ควรมี

ด้วยขนาดบ้านประมาณนี้ จะสามารถจัดสรรพื้นที่ให้ได้ฟังก์ชันหลัก ๆ ดังนี้เลยค่ะ

• 1-2 ห้องนอน แล้วแต่การออกแบบและขนาดห้อง
• 1 ห้องน้ำ พร้อมสุขภัณฑ์พื้นฐาน
• มุมนั่งเล่นหรือห้องนั่งเล่นเล็ก ๆ พร้อมโต๊ะกินข้าว
• พื้นที่จอดรถ สำหรับรถยนต์ 1 คัน หรือจัดเป็นสวนเล็ก ๆ ก็ได้
• ครัวเล็ก ๆ สำหรับใช้งานเบื้องต้น หรือเป็นมุมซิงก์ล้างจาน

งบ 2 ล้านนี้รวมอะไรบ้าง?

งบประมาณ 2 ล้านอาจฟังดูตึงมือ แต่ถ้าบริหารดี ๆ จะครอบคลุมรายการหลักได้ประมาณนี้ค่ะ

• ค่าก่อสร้างตัวบ้าน พร้อมโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า-ประปา
• ค่าออกแบบบ้าน (กรณีจ้างสถาปนิก หรือใช้แบบสำเร็จ)
• เฟอร์นิเจอร์เบื้องต้น เช่น เตียง ที่นอน โต๊ะ เก้าอี้ เคาน์เตอร์ครัว พัดลม/แอร์
• งานตกแต่งเล็กน้อย เพื่อให้บ้านดูน่าอยู่มากขึ้น เช่น ม่าน พรม โคมไฟ
•  ไม่รวมค่าที่ดิน นะคะ (เว้นแต่ซื้อที่พร้อมบ้านสำเร็จในราคานี้)

 รายได้จากการปล่อยเช่าบ้านพักในนครนายก

ถ้าคุณกำลังมองหาการลงทุนที่จับต้องได้ สร้างรายได้เรื่อย ๆ และไม่ต้องปวดหัวมาก “บ้านพักขนาดเล็กในนครนายก” เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะถ้ามองในแง่รายได้จากการปล่อยเช่ารายวัน ที่มีแนวโน้มเติบโตเรื่อย ๆ ตามกระแสเที่ยวใกล้กรุงและ workation ที่กำลังมาแรงค่ะ

ค่าที่พักรายวันในพื้นที่: ไม่ต้องแพงก็ปล่อยเช่าได้

สำหรับบ้านพักขนาดเล็กในนครนายก ราคาปล่อยเช่ารายวันอยู่ในช่วงประมาณ 1,200 – 2,000 บาท/คืน แล้วแต่ความน่าอยู่ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก บ้านพักที่มีฟังก์ชันครบ เช่น 1-2 ห้องนอน, แอร์, Wi-Fi, มุมนั่งเล่น และที่จอดรถ มักจะอยู่ในเรตกลางถึงสูง และมีแนวโน้มถูกจองต่อเนื่องโดยเฉพาะในวันหยุดและช่วงเทศกาล

ความถี่ในการปล่อยเช่า: ได้เรื่อย ๆ ไม่ต้องเต็มทั้งเดือน

โดยเฉลี่ยแล้ว บ้านพักในทำเลดีและโปรโมตดี สามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ
10 – 15 คืนต่อเดือน โดยเฉพาะในช่วง High Season อย่างหน้าหนาวหรือหน้าฝนที่คนแห่มาเที่ยวธรรมชาติ แม้บางเดือนจะปล่อยเช่าได้น้อยกว่า แต่ภาพรวมของทั้งปีถือว่าไปได้สวย

คำนวณรายได้แบบคร่าว ๆ

ลองมาดูภาพรวมรายได้แบบง่าย ๆ กันค่ะ

ค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ก่อนลงทุน

การลงทุนบ้านพักให้เช่าฟังดูเหมือนจะได้เงินเรื่อย ๆ แต่จริง ๆ แล้วก็มี ค่าใช้จ่ายเบื้องหลัง ที่ควรรู้และเตรียมไว้ก่อนตัดสินใจลงทุนนะคะ เพื่อให้เราคำนวณจุดคุ้มทุนได้แม่น และบริหารเงินได้ไม่สะดุด มาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ควรเผื่อไว้ในงบ

ค่าดูแลบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวก

บ้านพักที่ปล่อยเช่า แม้จะขนาดเล็ก แต่ก็ต้องดูแลอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้บ้านดูใหม่ สะอาด และน่าเข้าพักอยู่เสมอ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจรวมถึง

• ค่าแม่บ้านทำความสะอาดหลังผู้เข้าพักเช็คเอาท์ (ประมาณ 300 – 500 บาท/ครั้ง)
• ค่าเปลี่ยนผ้าปู ผ้าเช็ดตัว ของใช้ประจำห้อง
• ค่าบำรุงรักษาอุปกรณ์ เช่น แอร์ ทีวี หรือเครื่องทำน้ำอุ่น
• ค่าจัดสวนหรือดูแลภายนอก (ถ้ามีสนามหรือพื้นที่สีเขียว)

ค่าน้ำ-ไฟ / อินเทอร์เน็ต / ค่าการตลาด

ค่าใช้จ่ายประจำเหล่านี้จะเกิดขึ้นทุกเดือน แม้ไม่มีแขกเข้าพัก

• ค่าน้ำค่าไฟ: ถ้ามีผู้เข้าพัก ค่าไฟอาจอยู่ราว 1,000 – 3,000 บาท/เดือน แล้วแต่การใช้งาน
• ค่าอินเทอร์เน็ต: แนะนำติด Wi-Fi ให้พร้อม ราคาประมาณ 300 – 600 บาท/เดือน
• ค่าโฆษณาและการตลาด
  • ค่าคอมมิชชั่น Airbnb หรือ OTA อื่น ๆ ประมาณ 15-20% ของราคาห้อง
  • ค่าถ่ายรูปบ้านให้สวย น่าจอง (ครั้งเดียว)
  • ค่าบูสต์โพสต์ โปรโมตในเพจหรือกลุ่มท่องเที่ยว (แล้วแต่ความถี่)

ภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ (ถ้ามี)

อย่าลืมเรื่องภาษีด้วยนะคะ ถึงจะเป็นบ้านหลังเล็ก แต่ถ้ามีรายได้ต่อเนื่องก็อาจเข้าข่ายต้องเสียภาษี หรือมีค่าธรรมเนียมที่ควรรู้ไว้ เช่น

• ภาษีเงินได้จากรายได้ค่าเช่า (ขึ้นอยู่กับรายได้รวมต่อปี)
• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนที่พัก ถ้าอยากปล่อยแบบถูกกฎหมาย
• ค่าบำรุงท้องถิ่น (บางพื้นที่ เช่น อบต. หรือเทศบาล อาจมีเก็บเล็กน้อย)

คำนวณจุดคุ้มทุน (Break-even Point)

ลงทุนบ้านพัก 2 ล้านในนครนายก แล้วจะคืนทุนเมื่อไหร่? คำถามนี้เป็นเรื่องสำคัญที่นักลงทุนควรรู้ก่อนตัดสินใจลงเงิน ซึ่งคำตอบก็คือ… ขึ้นอยู่กับรายได้และค่าใช้จ่ายต่อปีค่ะ เราสามารถใช้วิธีคำนวณแบบง่าย ๆ ด้วยสูตรจุดคุ้มทุน (Break-even Point) เพื่อดูว่าอีกกี่ปีเราจะได้เงินทุนคืน

สูตรคำนวณจุดคุ้มทุนเบื้องต้น

จุดคุ้มทุน (ปี) = เงินลงทุนทั้งหมด ÷ กำไรสุทธิต่อปี

โดยที่ กำไรสุทธิต่อปี = รายได้ต่อปี – ค่าใช้จ่ายต่อปี

ตัวอย่างการคำนวณแบบคร่าว ๆ

สมมุติว่าเรามีบ้านพักขนาดเล็ก ลงทุนไป 2,000,000 บาท

รายได้ต่อปี (จากการปล่อยเช่า) :
ให้เช่า 12 คืน/เดือน × 1,500 บาท = 18,000 บาท/เดือน
18,000 × 12 เดือน = 216,000 บาท/ปี

ค่าใช้จ่ายต่อปี (ประมาณ)

• ค่าน้ำไฟ อินเทอร์เน็ต: 30,000 บาท
• ค่าแม่บ้าน/ดูแลบ้าน: 36,000 บาท
• ค่าคอมฯ Airbnb / ค่าการตลาด: 20,000 บาท
  รวมประมาณ 86,000 บาท/ปี

กำไรสุทธิต่อปี = 216,000 – 86,000 = 130,000 บาท

จุดคุ้มทุน = 2,000,000 ÷ 130,000 ≈ 15.4 ปี

แต่เดี๋ยวก่อน! ถ้าคุณสามารถเพิ่มยอดจองเป็น 15 คืน/เดือน รายได้ก็จะกลายเป็น

• 15 × 1,500 = 22,500 บาท/เดือน
• 22,500 × 12 = 270,000 บาท/ปี
• กำไรสุทธิก็จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 184,000 บาท/ปี
• จุดคุ้มทุนก็จะเหลือแค่ ประมาณ 10.8 ปี เท่านั้นเอง

เปรียบเทียบ : บริหารเอง vs ให้คนอื่นบริหาร

 เคล็ดลับเร่งคืนทุนให้ไวขึ้น

ลงทุนไปแล้วก็ต้องอยากเห็นเงินไหลกลับมาเร็วใช่ไหมคะ? โดยเฉพาะใครที่ลงเงินกับบ้านพักในนครนายกประมาณ 2 ล้านบาท การทำให้ “จุดคุ้มทุน” มาไวขึ้นไม่ใช่เรื่องไกลตัวเลยค่ะ ถ้ารู้จักวางแผนและใส่ใจรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ ต่อไปนี้

ตกแต่งให้น่าสนใจ ไม่ต้องหรูแต่ต้องมีสไตล์

การตกแต่งบ้านพักให้น่าอยู่ถือเป็นจุดขายสำคัญเลยค่ะ ไม่จำเป็นต้องใช้ของแพง แต่ควรมีธีมที่ชัดเจน เช่น “มินิมอลญี่ปุ่น”, “บ้านไม้ในสวนเขียว”, หรือ “พูลวิลล่ากลางเขา” แค่ตกแต่งให้ถ่ายรูปสวย มุมดี มีความสะอาดเป็นระเบียบ พูลวิลล่านครนายก ก็ช่วยให้แขกอยากจองซ้ำ แถมยังช่วยให้ราคาค่าที่พักดูคุ้มค่า

ทำการตลาดผ่านโซเชียล และแพลตฟอร์มเช่าชื่อดัง

การตลาดคือหัวใจของการปล่อยเช่า! อย่ารอให้ลูกค้ามาหาเรา แต่ให้เราไปหาลูกค้าก่อนดีกว่า

• ลงโพสต์ใน Facebook / Instagram พร้อมภาพสวย ๆ
• ใช้ TikTok หรือรีลโชว์บรรยากาศบ้านจริง
• ลงบ้านพักไว้ใน Airbnb, Booking.com, Agoda Homes
• อย่าลืมใส่คำค้นหาหลัก เช่น “บ้านพักนครนายก มีสระว่ายน้ำ” เพื่อให้หาเจอได้ง่ายขึ้น

จัดโปรช่วงโลว์ซีซัน อย่าปล่อยให้บ้านว่าง

ช่วงโลว์ซีซัน (หน้าฝน หรือวันธรรมดา) หลายคนไม่กล้าจัดโปร เพราะกลัวขาดทุน แต่จริง ๆ แล้ว การลดราคาบ้างแบบมีแผน จะช่วยให้บ้านไม่ว่างเปล่า

ตัวอย่างเช่น

• ลดเหลือ 999 บาท/คืน
• โปร “จอง 2 คืน ฟรีอาหารเช้า”
• หรือ “มากัน 4 คน พักฟรี 1 คน”

ดีกว่าปล่อยว่างเฉย ๆ โดยไม่มีรายได้เลยค่ะ

เน้นรีวิวดี – สร้างฐานลูกค้าประจำ

แขกบางคนมาพัก 1 ครั้งแล้วกลับมาอีกครั้ง พร้อมแนะนำเพื่อน นั่นแหละ “รีวิวและฐานลูกค้าประจำ” คือเพชรเม็ดงามของการปล่อยเช่าบ้านพัก อย่าลืมให้บริการแบบจริงใจ เป็นกันเอง ดูแลความสะอาด ความสะดวก และให้ความช่วยเหลือเมื่อลูกค้าต้องการ รีวิวดี ๆ จะตามมาเอง และพอรีวิวดีเยอะ คนใหม่ ๆ ก็จะจองง่ายขึ้น แถมยังเพิ่มราคาได้ในระยะยาวอีกด้วย

สรุป

การลงทุนบ้านพักขนาดเล็กในนครนายกด้วยงบประมาณประมาณ 2 ล้านบาท ถือว่าเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีมากสำหรับคนที่อยากมี Passive Income จากการปล่อยเช่ารายวันหรือรายเดือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดที่กำลังมาแรงอย่างนครนายก ซึ่งเดินทางง่าย และมีธรรมชาติที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ตลอดทั้งปี จากตัวอย่างการคำนวณแบบคร่าว ๆ ถ้าบริหารจัดการดี ปล่อยเช่าได้สม่ำเสมอ และควบคุมต้นทุนต่าง ๆ ได้อย่างเหมาะสม มีโอกาสคืนทุนได้ภายใน 3-5 ปี ขึ้นอยู่กับทำเล การตกแต่ง และการทำตลาด สุดท้ายนี้…การลงทุนบ้านพักไม่ใช่แค่เรื่องของเงิน แต่ยังเป็นเรื่องของการบริหารจัดการ การเข้าใจกลุ่มเป้าหมาย และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้เข้าพัก ถ้าทำได้ครบ รับรองว่าทั้งคืนทุนเร็ว และมีกำไรระยะยาวแน่นอนค่ะ